中古住宅の雨漏りを発見！購入前の修理費は誰が負担する？

「購入予定の中古住宅で雨漏りが見つかった」「中古住宅を購入してすぐに雨漏りが発覚した」といった場合は、売主が修理費用を負担してくれるのかどうかが気がかりなところです。中古住宅で雨漏りが発生した際は、購入のタイミングによって誰が修理費用を負担するのかが変わります。

そこで今回は「中古住宅で雨漏りを発見したとき、購入前および購入後の修理費用は誰が負担する？」という疑問に答えていきます。

「これから中古住宅を購入する予定がある」「中古住宅で雨漏りを発見したので対処に困っている」という方は、ぜひ参考にしてください。

購入前の修理費は売主が負担する

中古住宅を購入する前の段階で雨漏りが発覚した場合、修理費用は売主が負担しなければなりません。もし雨漏りが見つかった場合は購入を控える、もしくは引き渡し前に雨漏り修理を済ませてもらうことが重要です。

一方、購入後に雨漏りが発覚したら、場合によっては買主が修理費用を負担せざるを得ないこともあります。したがって中古住宅を購入する際は、雨漏りが起きていないかどうかを念入りにチェックすることが得策です。

中古住宅の購入前にやるべき5つの雨漏りチェック

中古住宅における雨漏りの修理費用を負担しないためにも、購入前に雨漏りの有無をきちんと調べておかなければなりません。特に住宅の中で雨漏りが起きやすい箇所を知ることで、雨漏りの有無を見極めることが大切です。

中古住宅の購入前にやるべき雨漏りのチェック事項は、以下の5つです。

• 屋根
• 外壁
• ベランダ
• 天井
• 水回り設備

では、ひとつずつ見ていきましょう。

屋根

雨漏りのチェックポイント1つめは「屋根」です。屋根は雨風や紫外線など外部からの影響を受けやすいこともあり、雨漏りの要因としてよくあげられる箇所です。屋根をチェックする際は、以下のポイントが重要です。

• 屋根材のひび、破損
• 屋根材の変色やコケ
• 漆喰の崩れ（瓦屋根の場合）
• 棟板金や谷部の板金の傷み

上記のチェック項目でいずれかに問題がある場合は、屋根からの雨漏りを疑いましょう。また、屋根の状態は室内の屋根裏からも調べることが可能です。屋根裏をのぞけば雨染みの有無を確認できるので、可能であればチェックしておきましょう。

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外壁

雨漏りのチェックポイント2つめは「外壁」です。外壁は屋根と同様、雨風や紫外線の影響を受けやすく、経年劣化により雨漏りの要因となるケースがあります。外壁をチェックするときのポイントは、次のとおりです。

• 外壁のひび割れ
• 外壁のコーキングの劣化
• 窓枠や付帯物まわりのコーキングの劣化
• 外壁の色褪せ

外壁の塗装やコーキングによるメンテナンスを怠ると、外壁材が劣化して雨漏りを引き起こす要因となります。したがって、中古住宅における過去のメンテナンス情報を参照して、定期的に手が加えられているかどうかを確認しておきましょう。

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ベランダ

雨漏りのチェックポイント3つめは「ベランダ」です。雨漏りといえば屋根を連想する方が多いかもしれませんが、ベランダが要因となる雨漏りも少なくありません。ベランダをチェックするときのポイントは、以下のとおりです。

• ベランダの防水シートの劣化
• ベランダの排水詰まり
• コーキングの劣化
• 笠木や手すりの固定部分の劣化
• 外壁とベランダの隙間

ベランダは外壁と接着しているので、外壁との隙間ができると雨水が室内に侵入しやすくなります。また、ベランダの防水シートは紫外線や雨風のほか、人の荷重により経年劣化するので定期的な交換が必要です。

ちなみに、ベランダに関しては未使用の場合でも劣化は進むので、雨漏りのリスクを見逃さないようにしましょう。

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天井

雨漏りのチェックポイント4つめは「天井」です。雨漏りが屋根や外壁、ベランダの劣化が要因となり発生している場合は、雨染みが天井まで到達している可能性があります。天井であれば室内から簡単に見ることができるので、隈なく目を通しておきましょう。

ちなみに、天井に雨染みがあった場合は、雨漏りの特定や修理に加えて、内装工事も一貫して行うのかどうかもあらかじめ確認しておきましょう。

水回り設備

雨漏りのチェックポイント5つめは「水回り設備」です。もし1階の天井に雨染みがある場合は、上階にある水回り設備の給排水管から水漏れが発生している可能性があります。
水回り設備は20年以上経つと設備の交換が必要になるケースが多いため、浴室やトイレなどの水回り設備の状態も把握することが大切です。

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購入前の中古住宅で雨漏りを確認する方法

購入前に中古住宅における雨漏りの有無を確認するなら、住宅に詳しい専門家に見てもらうことが得策です。自分で確認することも不可能ではありませんが、屋根や外壁、天井裏といった箇所は、雨漏りのリスクを判断するのが難しいでしょう。

購入前の中古住宅で雨漏りを確認する方法は、次のとおりです。

• インスペクションサービスの利用
• フラット35の物件検査
• 不動産業者の物件検査

ひとつずつ詳しく解説していきます。

インスペクションサービスの利用

インスペクションサービスとは、専門家が一戸建ての構造や雨漏りの有無などの検査を行い、建物の状況を「検査結果報告書」にて報告するサービスのことです。インスペクションサービスを利用すれば、購入後に万が一雨漏りが発生しても、一定期間は保証がつきます。

ただし、インスペクションサービスを利用するためには、売主の承諾を得る必要があるので注意しましょう。

フラット35の物件検査

中古住宅を購入する際にフラット35を利用するなら、物件検査を行う必要があり、その結果が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たしていなければなりません。要するに、フラット35を利用して中古住宅を購入する場合は、物件検査で建物における不具合の有無を確認できるわけです。

なお、雨漏り調査に関しては2万〜3万円程度のオプション料金が発生するので覚えておきましょう。

不動産業者の物件検査

雨漏りの有無を確認するなら、仲介の不動産業者が実施する検査を利用するのもひとつです。依頼する不動産業者によって、物件検査の料金は異なるものの、約5万〜6万円程度が相場といえるでしょう。

また、不動産業者によっては物件検査を実施したにもかかわらず、購入後に雨漏りが発覚した場合に修理費用が保障されるケースもあります。どの仲介会社にすれば良いか迷ってしまうなら物件検査を実施しているかどうか、または物件調査の保証がついているかどうかを基準にすると良いでしょう。

中古住宅の購入後に雨漏りが発覚したら？

中古住宅における雨漏りの有無は、購入前に確認してリスクを回避することが求められます。しかし、すでに中古住宅を購入していて、後から雨漏りが見つかったというケースも少なくありません。

ここでは、中古住宅の購入後に雨漏りが見つかった場合の対応について詳しく解説していきます。対応は、以下の2つの場合で大きく異なります。

• 売主が個人の場合（不動産を仲介している）
• 売主が不動産の場合

それぞれの対応について掘り下げてみましょう。

売主が不動産を仲介した個人の場合

売主が不動産を仲介した個人の場合、購入後に雨漏りが発覚した際の修理費用は「瑕疵担保責任」が適用されて、売主が負担することになります。瑕疵担保責任とは、購入する住宅に瑕疵がある場合は売主が責任を負わなければならないという規定のことです。

なお、瑕疵担保責任が適用できる期間は、契約内容によって異なります。たとえば、引き渡しから3ヶ月以内と期限を定めているケースも多いので、あらかじめ契約書の内容を確認しましょう。

また、売主が個人の場合は、瑕疵担保責任が免責となるケースも少なくありません。売買契約書や重要事項説明書に、瑕疵担保責任の免責について記載がある場合は「住宅に欠陥があっても売主には責任がない」と明記されていることになります。したがって、買主が修理費用を負担しなければならないと覚えておきましょう。

売主が不動産の場合

売主が不動産会社の場合も同様、購入後に雨漏りが発覚した際の修理費用は「瑕疵担保責任」が適用されて、売主が負担することになります。

ただし、瑕疵担保責任はどのタイミングでも適用できるわけではありません。基本的には中古住宅の購入、引き渡しから2年以内と定められているケースが多く、それ以降のタイミングだと適用されないので要注意です。もちろん、不動産会社によって瑕疵担保責任を適用できる期間は異なるので、あらかじめ契約内容を確認しておきましょう。

なお、売主が不動産の場合は、瑕疵担保責任が免責される特約はありません。

瑕疵担保責任が免責されたら？

前述したとおり、購入した中古住宅で瑕疵担保責任が免責されたら、買主は修理費用を負担しなければなりません。とはいえ、購入したばかりの住宅から雨漏りが発生したとなると、納得いかない方が多いのではないでしょうか。

ここでは瑕疵担保責任が免責された場合に、多くの方が気になるであろう疑問について解説していきます。

契約解除はできる？

瑕疵担保責任が免責される場合でも、契約解除や損害賠償を請求できる可能性があります。ただし、瑕疵担保責任の内容に「雨漏りの危険性」についてもきちんと記載されている場合は、契約解除および損害賠償の請求はできません。

瑕疵担保責任については売買契約書や重要事項説明書に記載されているので、内容を隈なくチェックすることが重要です。記載されている内容が理解しづらいときは、仲介の不動産会社に問い合わせてみましょう。

火災保険は利用できる？

瑕疵担保責任が免責され、買主が修理費用を負担しなければならないとなれば、できるかぎり修理費用を抑えたいと考える方が多いのではないでしょうか。そこで、火災保険の利用で費用を安く抑えたいと考える方は少なくないでしょう。

しかし、中古住宅を購入した後に雨漏りが発覚した場合は、火災保険の保障外となります。なぜなら、中古住宅での雨漏りは「経年劣化」と判断されるケースが多いからです。基本的に、火災保険は風災や水災、雪災などの自然災害によって被害を受けた場合に保障される制度なので、経年劣化による雨漏りは保障されません。

なお、中古住宅の購入と同時に火災保険に加入し、購入後に自然災害による被害を受けた場合は火災保険が適用されます。

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まとめ

今回は、中古住宅の雨漏りを発見した際に「誰が修理費用を負担するの？」という疑問について解説しました。

中古住宅を購入する前であれば、雨漏り修理の費用は「売主」の負担となるケースが一般的です。一方、中古住宅を購入した後の場合は、売主が負担するケースと買主が負担するケースに分かれます。

売主が負担するのか、それとも買主が負担するのかどうかは「瑕疵担保責任」の適用可否が大きく関わります。瑕疵担保責任が適用されれば、修理費用は「売主」が負担しなければなりません。その反面、瑕疵担保責任の適用期間外であったり、瑕疵担保責任が免責されていたりした場合は「買主」の負担となります。

いずれにしても、購入後のトラブルを回避するためには、中古住宅の雨漏りの状況を「購入前」にチェックしておくことが得策です。雨漏りの有無をチェックする際は、インスペクションサービスや不動産業者の物件検査を利用すると良いでしょう。

一方、雨漏りが発生した際はどの修理業者に依頼するのかどうかも非常に重要です。業者選びに失敗してしまうと、高額な修理費用を請求されたり、雨漏りが再発したりするリスクが高まるので慎重な業者選びが求められます。「雨漏り修理の達人」なら、厳しい審査基準を満たした優良業者を検索できるほか、各業者の費用や特徴、実績を知ることが可能です。「業者選びに不安がある」「雨漏り修理の原因を特定して、根本的な解決を図りたい」という方は、ぜひ活用してみましょう。