ベランダや屋上の雨漏りを防ぐ！適切な防水工事とメンテナンスが家を守ります

みなさんの自宅は定期的にベランダや屋上の改修や防水工事などのメンテナンスはされていますか？
だいたい、新築から15年程度で屋根と外壁の防水改修工事をするのが雨漏りを発生させずに、建物の寿命を延ばすコツとされています。
15年以上経過している方やすでに雨漏りが生じている場合はすぐにでも防水改修工事を検討しましょう。

室内に雨漏りがなくても天井裏や壁の内側などの建物内部に雨水が侵入し、気付いた時には建物はボロボロ、といった状況も事例としてあります。
特に屋上やベランダ、バルコニーなど雨に常に晒されている場所には、防水工事という特殊な工事が施工されています。

液体状のウレタン樹脂や防水性のあるシートなどを施工して特殊な防水層を形成するのですが、この防水工事を適切に行い、メンテナンスすることで大切な家を雨漏りから守り、家の寿命を延ばすことができます。
今回は家を守るための改修工事や防水改修における注意点についてご紹介します。

建物の寿命について

まずは建物の寿命についてご説明しましょう。

建築物の寿命は減価償却の年数から見てみると鉄筋コンクリート造（RC造）で47年、木造住宅で22年となっています。
しかし、これは減価償却の年数で、実際にはもっと長く使用でき、鉄筋コンクリート造では60年、木造住宅では40年は使えると思います。
最近では技術発展によって、木造でも100年近く耐用年数がある住宅も出てきました。しかし、それはあくまでも適切な維持管理を行ってこそ。
誰もメンテナンスをしなければ数年で住めないほどに荒れてしまうのが建物です。

しかも、耐用年数はあくまでも構造体のみの話。
木造住宅であれば、基礎、柱や梁などの家の骨組みの寿命が耐用年数になります。

そのため、キッチンやお風呂などの水回り、電気設備、防水層、外壁、屋根などなど、構造体以外は適宜改修や補修を行わないと耐用年数分住むことは難しいんです。

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改修工事が必要な時期について

改修工事が必要な理由はわかっていただけたと思います。
次に、それぞれの修繕やメンテナンスが必要な目安をお教えします。

屋根・外壁の防水改修　１０～１５年ごと
ベランダ・バルコニーの防水改修　１０～１５年ごと
キッチンやお風呂などの水回り　１５～２０年ごと
内装のリフォーム（間取り変更）　１５～２０年ごと
エアコンや給湯器などの設備　７～１０年ごと

この辺の目安はしっかりと把握して、リフォーム代の準備などもしておくといいでしょう。

ただし、家の立地や使用状況によって変わってくるので注意が必要です。

防水改修の注意点

上記の改修工事でも雨漏りに直接影響があるのが屋根・外壁のメンテナンスです。

外壁や屋根は屋根材などの種類によりますが、新築当初は塗装がされており、その塗装が防水機能を持って雨から外壁材や屋根材を保護しています。
しかし塗料の種類にもよりますが、10～15年経過すると塗料が劣化してきます。
そのため定期的な塗り替えが必要です。外壁塗装や屋根塗装などのような塗装工事による防水工事が一般的です。
もしも塗装で対応できない場合には、屋根の葺き替え工事や屋根カバー工法などが必要になります。

また、屋根が陸屋根というフラットな場合には、ウレタン防水やシート防水などの防水工事が必要です。
こうした改修工事や防水工事は、いずれにしても定期的なメンテナンスと、プロの改修屋や防水工事の専門の会社に依頼することが大変重要です。
こちらを怠ってしまうと、気づかないうちに劣化が進行し、建物内部に雨漏りが生じてしまいます。
近年多く発生する超大型台風や、大雨、強風や強い紫外線、熱の影響を受けたり経年による劣化でひび割れや塗料の剥離が起こり、そこから雨水が侵入を許します。

大体、築１０～１５年の時に足場を組んで屋根（屋上）と外壁の防水改修をやるのが一般的ですが、すでに雨漏りなどが発生しているときは急いで改修工事が必要です。

費用を安くするため、外壁と屋上の防水を分けて行う人がいますが、その都度足場を組まなければならず、足場代が高くなるのでお得とは言えません。
せっかく足場を組むのであれば、この機会に手の届かない部分の工事はすべて済ませてしまいましょう。
多くの業者では実際の現地を調査、診断をして、見積もりの作成までを無料で対応してくれますので、今まで防水工事を行ったことがない方も相談してみてはいかがでしょう。
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ベランダ・バルコニーに要注意

住宅には必ずと言っていいほど設置されているベランダやバルコニー。

ベランダやバルコニーは雨に晒されており、構造的にも入り組んでおり、複雑な造りのため、雨漏りの原因になることも多い場所でもあります。
ベランダと建物のつなぎ目部分は異なる素材が接するためもともと雨漏りを起こしやすく、さらに地震や風による揺れの影響などを受けやすいため、防水層に亀裂が入ることで雨漏りが発生する事例も多いです。

施工上も難しい部分ですので、しっかりとメッシュシートなどで補強しておくことが重要でしょう。
雨漏りが発生した際に、DIYで補修されることを考える方もおられるかもしれませんが、雨漏りは原因箇所の特定が難しく、ベランダも高い所に設置されている事が殆どで危険が伴い、素人のDIYで補修を行っても逆効果になりうる場合もありますので注意が必要です。
施工に関してはやはり専門の業者に依頼することが大切です。

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ベランダ・バルコニーのメンテナンス

逆に、ベランダを適切に維持管理することで防水トラブルを防ぐこともできます。
ベランダ内の排水ドレンが落ち葉などで詰まっていると、溜まった雨水が建物内部へ侵入することもあります。
簡単にチェックできるドレンの詰まりはこまめに見て、安全に手の届く位置のドレンは清掃もしておきましょう。
他には、ベランダの表面を見ることも効果的で、防水層（ベランダ表面にコーティングされている塗膜）にひび割れがあれば内部に水が入っている可能性あります。

ベランダの真下に落ちずに、ベランダを構成する部材を伝って建物内部の屋根裏などに水が入ってしまっていることもあるので、見落とさないようにしましょう。
表面が防水シートの場合は、シートがぷくぷく膨れていると要注意です。
シートが浮いてしまい、どこかから水が入り込んでいる可能性があります。

普段何気なく利用しているベランダですが、雨の日はあまり出ることもないと思います。
しかし、雨の日や雨上がりこそベランダを隅々までチェックすることで、建物の防水機能がどの程度劣化しているか判断することができるので、一度チェックしてみましょう。

ベランダの防水対策（防水工事）とは

シート防水やウレタン塗膜防水など、防水の方法は複数あり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
ベランダの利用頻度やどのくらいの雨が吹き込むかなど、また、築年数や地域の降水量などにより工法も変わってくる可能性がありますから、専門家の目で見てもらって最適な防水工事の方法を決めるといいでしょう。

ウレタン防水

液体状のウレタン樹脂の塗料を重ねて塗装して防水層を作ることで耐水性を高める工事で、防水工事としてはよく用いられます。
シート防水よりも施工の自由度は高く、複雑な形状の建物でも行える上に、後述するＦＲＰ防水に比べて工事費を抑えられるメリットがあります。
ウレタンは紫外線に弱いため、上からトップコートを仕上げに塗りますが、このトップコートが劣化して剥がれてくると下の防水層がむき出しになって劣化が早まり、雨漏りリスクが高まります。

トップコートは5年を目安に塗り替えるようにしましょう。
職人による手塗りのため工期が長いことが玉に傷で、職人の腕次第では塗りムラが生じてしまう可能性もあります。
お急ぎでない方向けの安価な防水工事です。
ウレタン防水自体の耐用年数は約12年前後です。耐用年数が切れる前にメンテナンスを依頼しましょう。

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ＦＲＰ防水

ＦＲＰはガラス繊維を含んだ強化プラスチック製の塗料を塗布する防水工事です。
３種類の防水工事の中でも最も耐久性に優れ、防水性の高さからよく利用される工法です。

ウレタン防水のように手塗りで塗装していくため、施工箇所の形状を問わず塗りムラができにくい特徴もあります。
他の工法に比べると高価である点と、他の塗料に比べて硬度があるため割れてしまう可能性がある点がデメリットです。
FRP防水も内部の防水層を保護するために表面にトップコートが塗装されています。こちらも約5年を目途に塗り替えを行いましょう。
FRP防水の耐用年数は約10～15年です。

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シート防水

シート防水は、専用の防水シートを張り巡らせて水の侵入を防ぎます。
耐久性に優れ丈夫で劣化もしにくく、他の工事に比べてコストパフォーマンスも良い利点があり人気の工法です。
しかし、施工できる形状が限られており、変わった形のベランダには利用できない難点もあります。
広いベランダや屋上向けの防水工事です。

ベランダの防水工事やメンテナンスはプロにおまかせ

特にベランダにエアコンの室外機がある場合などは、その部分から防水層が切れやすくなってしまうので注意が必要です。
また、上裏（ベランダの裏側を下から見上げた部分）の塗装方法なども、湿気が逃げるようにしておかないと、防水層内部に水が溜まってしまう原因になるので気を付けましょう。

難しいベランダ周りの施工は実績のある業者に任せるのが一番です。
適切に建物の維持管理を行い、快適に長く住める住宅にしましょう。

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