雨漏りした家を売るときの注意点、告知義務について解説

「家を売りたいけど、雨漏りしているからそのまま売却できるのかわからない‥‥」と悩んでいませんか？家が雨漏りしているとはいえ、できるだけ高値で売れたら良いですよね。

そこで今回は、雨漏りした家を売るときの注意点や売却方法についてわかりやすく解説していきます。

きちんと注意点を把握しないと、売却後のトラブルに発展する恐れがあります。売却手続きをスムーズに済ませるためにも、この記事の内容をしっかり理解しておきましょう。

【重要】雨漏りした家を売るときは告知義務が発生する

雨漏りした家は「物理的瑕疵（※1）」に該当するため、雨漏りの告知義務が発生します。
（※1）建物の物理的瑕疵とは、雨漏り、シロアリ、耐震強度不足など、建物取引上の物理的不都合が生じていることを指します。

不動産取引における瑕疵担保責任③－物理的瑕疵－

要するに、建物に建物売買に不具合が生じているため、売主は売却前に瑕疵があることを買主へ報告しなければなりません。仮に雨漏りがあることを買主へ伝えていなかった場合、売却後のトラブルに発展する恐れがあるので、雨漏りがある家を売却するときは必ず買主へ報告しましょう。

余談ですが、告知義務が該当するものは、物理的瑕疵以外には「心理的瑕疵（人の死など）」、「環境的瑕疵（騒音、異臭など）」、「法的瑕疵（法律により制限を受けるなど）」があります。

心理的瑕疵物件どこまで告知義務がある？ | 全日本不動産協会
不動産の環境的瑕疵とその事例を紹介　確認が大切！ | 家づくりの知識

雨漏りは雨が降った際に、家の中に雨水が入ることで家の木部が腐食したり、中にある物品に害を加えるなど物理的な見解の瑕疵に該当します。

損害賠償請求を受ける可能性がある

もし物理的瑕疵の事実を報告していなかった場合、買主から損害賠償請求を受ける可能性があります。これは「宅地建物取引業法第35条（※2）」で定められており、雨漏りした事実があれば必ず報告しなければなりません。

たとえ雨漏りした部分をリフォームしていたとしても、過去に雨漏りがあったことを報告しなければ、報告漏れとして損害賠償請求を受ける可能性もあります。

雨漏り修理の達人の様々なページで「雨漏りが起きる前に屋根リフォーム、外壁塗装をした方が経済的」と書かせて頂いているのはこちらの要素が大きいです。「雨漏りが起きたことがある事実」があるだけでその建物の価値は本当に下がってしまうのです。

雨漏りした事実を隠して売却した場合、買主から契約不適合責任を追及されて「売買契約解除」を受けるケースもあるので注意しましょう。

不動産売買契約の解除が認められる場合 | 一般財団法人 住宅金融普及協会

（※2）宅地建物取引業法第35条は、必ず宅建取引士が説明をする必要があり、例え建物売買の当事者同士が説明の省略を希望した場合でも、それは認められません。何があっても話を聞く必要がある大事なものです。

雨漏りの二次被害にも告知義務が発生する

雨漏りによってシロアリやカビが発生し、二次被害をもたらしている場合も注意が必要です。たとえば、シロアリ発生によって建物における躯体の強度が低下し、建物の倒壊リスクがある場合、雨漏りの告知義務が発生します。

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また、雨漏りによる湿気でカビが発生していると、健康被害に及ぶ可能性があり、雨漏りの告知義務が同様に発生します。

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雨漏りの事実を報告したからといって、例にあげたような二次被害の報告を怠ると、契約不適合責任を追及されてしまうので注意が必要です。よって、雨漏りした部分をリフォームした場合でも、二次被害による告知義務が発生していないかどうか確認しておきましょう。

雨漏りした家を売るなら住宅診断を受けるべき

雨漏りによる瑕疵を確認するためには「住宅診断（ホームインスペクション）」を受けることが有効です。住宅診断とは、専門家の調査によって住宅の劣化状況や瑕疵の有無を判断できるというもの。劣化や瑕疵がある場合は、それらを修繕する方法についてもアドバイスを受けられます。

住宅診断（ホームインスペクション）とは – 日本ホームインスペクターズ協会

住宅診断を受ければ、売却後の告知漏れを防ぎ、損害賠償請求や売買契約解除といったトラブルを回避できるので、雨漏りした家の売却を検討しているなら、売却前の段階で「住宅診断」を受けましょう。
ちなみに、住宅診断を受けた家は「診断済み」として売りに出せます。買主からの需要も高まり、高い売値での売却や早期売却を期待できるでしょう。

雨漏りした家を売る方法とそのメリット・デメリット

雨漏りした家を売る方法には、以下の5つがあります。

1. 1. 修繕してから売る
   2. 更地にして売る
   3. リノベーションしてから売る
   4. 買取業者に売却する
   5. 修繕保証をつけて売却する

上記の方法の中から、家をできるだけ高値で売る方法を見つけたいですよね。ここでは、それぞれの方法についてメリットとデメリットを解説するので、あなたの家に適した売却方法はどれかを探ってみましょう。

（1）修繕してから売る

修繕してから売る方法のメリット・デメリットは次のとおりです。

メリット

・一般物件と同じ性能を証明できるので、需要の高まりや売値の高騰が期待できる

デメリット

・修繕コストが高い
・修繕したからといって売れるとはかぎらない

修繕してから売ると、一般物件と同じ性能を証明した上で売りに出せるので、買主からの需要が高まるでしょう。なお「高い修繕費をかけたのに売れない」というリスクがあることも知っておかなければなりません。過去に雨漏りした事実があると、購入をためらう買主がいるのも否めません。

（2）更地にして売る

更地にして売る方法のメリット・デメリットは以下のとおりです。

メリット

・住宅用地として売りに出しやすい
・買主の選択肢が広がる
・修繕コストがかからない

デメリット

・解体コストがかかる

更地であれば買主がマンションやアパートを建設したり、住宅を建てたりできるので、選択肢が広がるメリットがあります。よって、更地にしてから売るほうが買い手を見つけやすく、高値で売れる可能性が高まるでしょう。

また「更地渡し可」の物件として売りに出しておくこともできます。買主が「解体不要」であればそのまま売却できるかもしれません。一方「更地にしてほしい」という買主の場合でも、解体すれば売りに出すことができます。「解体せずにそのまま売る」もしくは「更地にして売る」という2つの選択肢を持った状態で売却活動するのもひとつです。

（3）リノベーションしてから売る

リノベーションしてから売る方法のメリット・デメリットはこちら。

メリット

・建物の基礎や躯体を活かせる
・昔ながらの家を好む買主からの需要が高まる

デメリット

・リノベーション費用がかかる
・売却に時間がかかる

建物の基礎や躯体に問題がない家であれば、リノベーションしてから売る方法もひとつです。リノベーションした家は昔ながらの家を好む買主からの需要が高く、高値で売却できるかもしれません。

なお、リノベーション費用が高い点と売却までに時間がかかる点には注意しましょう。

（4）買取業者に売却する

買取業者に売却する方法のメリット・デメリットは次のとおりです。

メリット

・確実に売却できる
・売却の時間や手間がかからない

デメリット

・信頼できる買取業者を探す必要がある

訳あり物件などを取り扱う買取業者は、相場に近い価格で買い取ってくれるので確実に売却した場合に有効です。また、解体やリノベーションにかかるコスト、手間がかからないので、手っ取り早く売却した場合にはおすすめ。

買取業者は、自社で雨漏りを修繕して再販売しているので、雨漏りしている家でも安心して売却できます。買取業者に売却するなら、まずは信頼できる買取業者を探して「見積もり査定」をしてもらいましょう。

（5）修繕保証をつけて売却する

修繕保証をつけて売却する方法のメリット・デメリットは以下のとおりです。

メリット

・修繕保証がついているので買主が見つかりやすい

デメリット

・築年数10年以内の新築物件にかぎられる

築年数10年以内の新築物件にかぎり「住宅瑕疵担保履行法」の適用によって、買主は費用を負担せず雨漏りを修繕できます。売却時に修繕保証を伝えておけば、買主からの需要が高まり、高値で売却できるでしょう。
雨漏りを修繕してから売却する場合は？業者選びが重要
雨漏りした家を修繕してから売却する場合は、雨漏り修理業者の選び方が重要となります。業者選びの重要なポイントは、次の3つです。

・見積書を比較する
・実績をチェックする
・アフターフォローの有無

では、ひとつずつ簡単に見ていきましょう。

（1）見積書を比較する

業者を選ぶときは、複数の業者から相見積もりを取ることが欠かせません。その際、見積書の金額の比較だけでなく、細かな内容にも目を向けることがポイントとなります。

たとえば、優良業者の場合は金額が項目ごとに明記されているケースが多い一方、悪徳業者の場合は金額を「一式」とまとめて記しているパターンが多い傾向です。

見積書が細かく丁寧に作成されているかどうかは、業者の良し悪しを判断するポイントとして重要なので、必ず見落とさないようにしましょう。

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（2）実績をチェックする

業者を見極める際は、雨漏り修理の実績もチェックしておきましょう。実績をチェックするなら、業者の口コミを調査するのがおすすめです。口コミを見れば、雨漏り修理の実績のほかに、金額の妥当性や修理後の対応といった情報をつかめるでしょう。

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（3）アフターフォローの有無

雨漏り修理を依頼するなら、アフターフォローの有無も重要です。いくら腕の良い職人に雨漏り修理を依頼したからといって、雨漏りが再発する可能性は全くないとは言い切れません。

万が一、修理後に雨漏りが再発しても、アフターフォローさえあれば適切な対応を受けられます。したがって修理を依頼する前に、アフターフォローの有無だけでなく、アフターフォローの内容や期間についてもあわせてチェックしておきましょう。

まとめ

今回は、雨漏りした家を売るときの注意点や売却方法について解説しました。

雨漏りした家は「物理的瑕疵」に該当するので、家を売却する前に「告知義務」が発生します。万が一、雨漏りの事実を伝えずに売却した場合、損害賠償請求や売買契約解除を受ける可能性があるので注意しなければなりません。また、シロアリやカビによる雨漏りの二次被害も同様、告知義務が発生します。

雨漏りした家を売却するには、雨漏り部分を修繕してから売却したり、更地にして売ったりする方法があげられます。それぞれのメリットとデメリットを把握した上で、あなたに合う最善の方法を見つけましょう。

ちなみに、修繕してから売る場合は、雨漏り修理業者の選び方が重要となります。「雨漏り修理の達人」なら、厳しい審査基準を満たした優良業者を検索できるほか、各業者の費用や特徴、実績を知ることができるので、業者選びのサポートに最適です。

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